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【央视新闻客户端】
房地产企业欠税原因分析
房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，对于国家财政收入的贡献不可忽视。然而，近年来一些房地产企业出现欠税现象，给国家财政带来了一定的压力。本文将从多个方面对房地产企业欠税的原因进行分析。
1. 资金链断裂
房地产企业在开发过程中需要投入大量的资金，而资金的来源主要依赖于预售房款、银行贷款和信托等渠道。在市场竞争激烈的情况下，部分房地产企业为了迅速回笼资金，过度依赖预售房款，导致资金链出现问题。一旦市场环境发生变化，如政策调控、市场需求下降等，房地产企业的销售收入将受到影响，资金链可能出现断裂，从而导致无法按时缴纳税款。
2. 高杠杆运营
为了迅速扩大规模，部分房地产企业采用了高杠杆运营策略，即通过大量举债来获取资金。这种策略虽然可以在短期内带来较高的收益，但同时也加大了企业的财务风险。一旦市场环境发生变化，如利率上升、信贷收紧等，房地产企业的负债成本将大幅上升，可能导致企业陷入财务困境，无法按时缴纳税款。
3. 项目周期长、成本控制难
房地产项目的开发周期通常较长，从拿地、规划设计、施工到销售，整个过程可能需要数年时间。在这个过程中，房地产企业需要承担土地成本、建筑成本、人力成本等多种成本。由于项目周期长，成本控制难度较大，部分房地产企业在项目开发过程中可能出现成本超支的情况，导致资金紧张，无法按时缴纳税款。
4. 税收筹划不当
税收筹划是房地产企业在合法范围内合理避税的一种手段。然而，部分房地产企业在税收筹划过程中可能存在不当行为，如虚报成本、转移利润等，导致税收筹划失效，甚至触犯法律。这种情况下，房地产企业将面临税务部门的查处，可能导致补缴税款、罚款甚至刑事责任。
5. 政策调控影响
近年来，国家对房地产市场进行了一系列调控政策，如限购、限贷、限价等。这些政策的出台对房地产市场产生了较大的影响，部分房地产企业的销售收入和利润受到压缩。在这种情况下，房地产企业可能面临资金紧张的问题，无法按时缴纳税款。
针对以上原因，建议房地产企业采取以下措施来避免欠税问题：
1. 优化资金结构，降低负债成本。房地产企业应合理安排资金来源，降低对预售房款的依赖，积极争取银行贷款、信托等融资渠道。同时，企业应加强风险管理，合理控制负债规模，降低负债成本。
2. 严格成本控制，提高盈利能力。房地产企业应加强对项目成本的管理，严格控制土地成本、建筑成本、人力成本等支出。同时，企业应提高项目的盈利能力，通过提高产品质量、提升服务水平等方式提高项目的竞争力。
3. 合规经营，加强税收筹划。房地产企业应加强税收筹划的合规性，遵循税收法律法规，确保税收筹划的合法性。同时，企业应加强与税务部门的沟通，了解税收政策的变化，确保税收筹划的有效性。
4. 关注政策动态，及时调整经营策略。房地产企业应密切关注国家对房地产市场的调控政策，及时调整经营策略，以应对市场环境的变化。同时，企业应加强与政府部门的沟通，争取政策支持，降低政策风险。综上所述：公司经营恶化财物困难，要做的是正确面对，一味逃避或者偷税漏说，搞不好面临牢狱之灾。对于企业欠税交不起的情形，其可以与税务局进行协商的，对于遇到自然灾害、生产经营恶化的情形，是可以申请减免的，或者是申请延期或者是破产。
法律依据：
《中华人民共和国税收征收管理法》
第六十三条
纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国公司法》
第一百八十七条
清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。 公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。
房地产交易的税收优惠政策主要有：不满五年的住房对外销售征收1%的个人所得税，满五年的住房对外销售免征个人所得税；不满二年的住房对外销售全额征收5。6%的增值税，满二年的非普通住房对外销售按照差额征收增值税，普通住房免征增值税。
房地产的税收政策：
1、转让不动产营业税税率5%，计税基数为主营业务收入＋期末预收楼款余额－期初预收楼款余额＋手续费等价外费用；
2、建筑业营业税税率3%，计税依据＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金
3、城建税按实际缴纳的营业税7%缴纳（县城为5%）；
4、教育费附加按实际缴纳的营业税3%缴纳；
5、地方教育费附加按实际缴纳的营业税1%缴纳（各地可能不同）；
6、土地增值税在未全部售出或竣工决算前，按照预征率征收，预征率各地不一，请查找当地规定。计税依据同“1、转让不动产营业税”，直接乘以预征率即可。
全部售出或竣工决算进行土地增值税清算时，按转让房地产总收入扣除规定项目金额的增值额缴纳多退少补。
、建安合同按承包金额的万分之三贴花；购房合同按购销金额的万分之五贴花；
8、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳；
9、房产税按自有房产原值的70%*1。2%缴纳，建设后准备出售的房屋不征税，但用于出租的，按照租金收入12％征税；
10、车船税按车辆缴纳；
11、企业所得税在年度内同时按照预收楼款预征，核定利润率一般为10%，税率一般为33％；
12、个人所得税，适用9级超额累进税率。
13、契税计税依据为土地的成交价格，由购入方缴纳，税率为3%-5%，各地不一，请查找当地规定。
房产交易税如何征收
1、契税，符合住宅小区建筑容积率在1。0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16。7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1。2倍以下等三个条件的，在房产交易税里，视为普通住宅，征收房屋成交价的1。5%的契税。反之则按3%。
2、印花税，买卖双方各缴纳房价款的0。05%。
3、营业税，购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为：成交价×5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
4、建税，营业税的7%。
5、教育费附加税，营业税的3%。
6、个人所得税，在房产交易税里，普通住宅5年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。
综上所述是小编对房地产交易税收政策做出的回答，希望可以帮助到您。
法律依据：
《关于加强房地产税收管理的通知》第二条
2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。
《增值税暂行条例》第五条
纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率。
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